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二房东与中介博弈处于下风

类别:开店心得信息来源:网店学堂发布时间:2017-07-14

  租房是人们“买房前”普遍的生活常态,在熙熙攘攘的刚需租房市场,中介机构搭乘“+互联网”的快车布局租房O2O,房产电商网站一直把“租房”当做流量宝地,新崛起的互联网中介平台以免租房佣金切入房产交易市场,而偏居一隅的二房东们似乎被人忘却……

  国务院在2016年6月初印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》罕见地把“住房租赁企业”作为首要的市场主体,其次才是“房产开发商”、“中介机构”及“个人房东”,并强调要“提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平”。在中介机构纵横捭阖的中国租房市场,政府抬高“二房东”的举措让人费解。

  在信息发达的互联网时代,为何中介机构并不能改善人们的租房体验?在日益强烈的“去中介化”呼声中,为何“二房东”最有希望突围当下的租房市场困境?在职业二房东加速发展为公寓管理公司的趋势中存在诸多难点,这也给创业者带来了机遇。

  二房东与中介博弈处于下风

  据《中国流动人口发展报告2015》显示,2014年底流动人口已达2.53亿,年增长约800万,流动人口租房率约80%。与刚需的租房需求相比,可租房源存量不足,增量远落后于城市新增人口速度,因而,长租市场成为典型的“卖方市场”,租客的话语权比较微弱。

  可供出租的“房源”主要包括:

  (1)把自有房屋出租的个人房东,被称之为“C端房源”;

  (2)为租客提供住房租赁服务的职业二房东,被称之为“小B”;

  (3)集中出租整栋标准化房源的公寓管理公司,被称之为“大B”。

  很多职业二房东“山寨版”的公寓,有的是从中介阵营中出走单干,有的是遇到时代机遇,正好这个能够赚到钱,但是一直不成规模,也不成体系,所以叫做“小B”,而大B化的公寓管理公司出身起点较高,管理也比较规范如自如友家、YOU+等等,他们租的公寓一般是开发商的,(公寓的一房东其实是房产开发商),所以说,小B和大B本质上都是“二房东”范畴,大B有营业执照,也方便征税和管理,所以政府更倾向于希望小B发展为大B。

  中介在囤积C端房源后,在搜房、58同城批量发布房源、组织多人带看、催促签定租赁合同的标准化作业流程。搜房转型(房天下)后衍生租房中介业务,58同城收购安居客,链家、我爱我家等中介公司也纷纷自建线上平台。因而中介控制了线上租房的流量入口,这他们为囤积更多的房源带来了便利。

  二房东也需整合分散的C端房源,但与中介机构仍有本质区别:从服务的稳定性上看,二房东为租客提供相对长期、持续的租赁服务,而中介只在签单、收租、退房等环节出现,且房产经纪人跳槽率高,不能保证租客的居中服务;从财务报表上看,二房东以房屋租赁(含居住)服务为收入来源,而中介机构获取交易佣金为收入来源。因而二房东扮演“代理房东”的角色,是自带货源的“商户”(B端)。

  在房源争夺上,二房东与中介是竞争对手,不少二房东聚集的区域限制了中介的渗透,以昌平区天通苑为例,大约500个二房东控制当地80%的出租房源。然而,二房东也依赖互联网中介平台推广其房源出租信息,一些中介为二房东导客而获得佣金。

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  在住房租赁市场,中介、房东、二房东之间利益交错、相互博弈。中介借助互联网信息聚合和放大效应,一手控制租客的流量入口,一手囤积大量C端房源,不断挤兑二房东的生存空间。在中介的独大的市场地位,是虚假房源泛滥、巧立名目抬高租金、隔断出租、合同陷阱等市场乱象的根源,这让中国式租房陷入到“剪不断、理还乱”的重重困局之中。

  分享经济在短租市场风云变幻,在长租市场的去中介化或许切实可行

  正如房总管CEO林当清所说,“20年前我们租房被坑蒙拐骗,20年后还是被坑蒙拐骗,租房的效率和体验也没有得到根本提升,人们在租房上耗费的心力、体力、财力等成本巨大。伴随移动互联网技术的不断进步,一张‘去中介化’的大幕正在拉开。在黑中介如“过街老鼠,人人喊打”的今天,只要找到合适的解决路径,中介把持租房市场的时代将很快翻篇。

  然而,“去中介化”的道路并非坦途。以“租房佣金全免、减半”等为旗号的爱屋吉屋于2016年1月开始向传统中介收佣金向租客、房东、二房东收取同等比例的佣金;丁丁租房于6月8日宣布正式停止运营,其官网、APP及团队全面并入链家。

  率先践行“去中介化”却是短租市场,旅客与个人房东通过Airbnb、小猪短租、途家等平台进行“直租”正方兴未艾,但民宿分享经济不仅冲击的是传统酒店业的利益,而且由于短租比长租毛利高,一些房东改弦易辙,客观上加剧了长租市场房源短缺。这是政府所不愿意看到的,德国政府在5月份叫停Airbnb,并下架了柏林2万多套民宿房源。

  但是分享经济模式在长租市场能否开花结果呢?以房总管在企业端的运营为例,小B化的职业二房东或大B化的公寓管理公司货源多,把B端房源成批量的上线,平台的货源问题迎刃而解;即便在单次成交后,二房东的使用仍然非常高频。在其用户版则按“滴滴模式”搭建租客与房东纯直租平台,由于单个房东的房源有限,产品的使用黏性、用户忠诚度比企业版稍弱一些。租客帮则创造了前任租客取代中介发布房源的“转租”模式。其弊端在于,线上C2C(租客to房东)交易是一次性、临时的,在成交后产品的打开率和用户的活跃度均会有所下降。

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  既然个人房东无力承担“去中介化”的重任时,那么希望就落在B端房源(二房东或公寓管理公司)肩上了。事实上,一些专门针对职业二房东及品牌公寓的租赁产品终于迎来了爆发契机:

  (1)在发达国家长租公寓产业占据租房市场的50%份额,我国公寓占有率不足10%,市场潜力巨大;特别是在房价居高不下情况下,政府鼓励民众长租,必须鼓励职业二房东朝着公司化、品牌化方向发展,并且只有房源不断向B端聚拢,政府才有精力更有效监管,并向住房租赁企业征收税费;

  (2)二房东经营利益上与中介存在竞争关系,迫切需要去中介化的互联网平台作为新的流量入口和管理平台以提升服务效率;二房东或公寓管理公司能够全天候为租客提供更有诚信、更加稳妥的租赁服务;

  (3)小B房源或大B房源在批量上线之后,既解决快速产品的货源问题,彻底杜绝虚假房源问题;况且二房东或公寓管理公司的操作比个人房东更加高频,对产品的依赖度、忠诚度更高;并能聚集一批租客使用,从而以商户运营带动用户运营。

  房源正加速由小B化向“大B化”集中,从杂牌军到正规军还有很多困难要克服

  值得注意的是,中介公司逐渐转型成立公寓管理公司,如链家的自如友家、我爱我家投资的相寓都推出了小户型、标准化的精装公寓;青年YOU+、寓见等互联网公寓品牌也得到资本市场追捧。这些公寓处于就近租客上班的繁华地段,专门的公寓管家提供长租服务以满足了新中产年轻人提升居住品质的需求。不过,这些公寓只接受年轻的单身白领或未婚情侣,要求每户入住不超过3人,实际上是为了把小孩、老人的家庭用户挡在门外。

  因此,二房东的“大B化”更能满足民用刚需长租市场。一些商业头脑的职业二房东也开启公寓品牌化运作模式,通过租赁服务口碑吸引更多租客入住,加强了“一房东”议价权和续租能力;甚至加速兼并一些经营不善的二房东,成长初具规模的“大B化”公寓管理公司。在竞争越充分的市场,资源就会越往优势方不断聚集,最终形成垄断的市场规律下,必将淘汰一部分落后的二房东。而在职业二房东“大B化”进展中还亟待解决如下痛点:

  (1)信息管理手段陈旧:不少二房东仍事无巨细手工记账,在小B化时期还可以勉强应付,一旦进入行业的高速扩展阶段,二房东迫切需要一整套住房租赁ERP系统提升效率。

  (2)缺乏免费流量入口:不论是整租,还是合租,房间的闲置意味着可变现资金的流失,二房东需要不断在58同城等媒体“付费置顶”,才不会被中介暴力刷屏所埋没。据了解,在上海市场职业二房东在58同城及其他中介平台的年推广费用就高达5亿元。

  (3)缺乏资金整合房源:资金周转是职业二房东的“命门”,在二房东与房东的博弈之中,谁出的房东租金越高、每次垫付金额越大,对于房东就越有吸引力;而越来越多的二房东会因为资金链断裂而被兼并;而正在向“大B化”冲刺的职业二房东也迫切需要以金融的杠杆盘下更多的房源。

  SaaS平台和消费金融是二房东公司化经营、公寓品牌化管理的两大推手

  ToB的住房租赁产品要解决上述二房东“大B化”过程中的障碍,既要强化租赁管理“内功”,也须大胆引入金融“外援”。

  不少职业二房东的租赁管理还停留在“刀耕火种”阶段,只有借鉴企业服务市场的Saas平台(通常是基于移动端的高级ERP系统,由平台提供大数据和云服务),才能快速助推二房东将租赁业务进行数字化的管理,才有可能在中介公司品牌公寓的竞争中“弯道超车”。

  房源管理SaaS平台要二房东在线下的租赁业务流程固化在“产品逻辑”之中,譬如在SaaS工作平台即时提醒房东或二房东将闲置房源出租并予以发布,房东能通过移动APP与租客在线沟通,“带看”记录可以线上查询,房东与租客签订电子版租房合同,并在线上通过支付宝、微信支付转账;收租及催缴租金以短信通知租客;以及退租的押金自动返回等场景智能化。实际上,SaaS平台是集商户进行房源管理、发布房源、租客管理、合同管理、财务管理的闭环平台。

  如果把SaaS平台比作租房市场“武器”的话,那么消费金融则是二房东通过收购、兼并整合房源的“粮草”。

  C端租客的痛点是没钱租不起房,房总管的做法是调用蚂蚁金服的征信系统为租客人群提供的“分期贷”服务。而困扰B端二房东的难题是资金周转,由于房产是最大的固定资产,自身金融属性强,尤其在北上广深等一线城市的租房投资回报极为稳健。现有魔方金服的“房产金融”业务把公寓的经营性预期收益打包成理财产品在平台上放贷,房总管正把职业二房东的房源预期收益“再证券化”让广大投资人购买,从而解决职业二房东在业务扩展上的贷款困难。不过,目前还有很多的市场教育和线下推广工作要做。

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  理想的住房租赁市场商业模式是C2C(租客to房东)与C2B(租客to二房东)的结合,在C2C端释放互联网技术的信息交互和分享优势,不断导入客源和房源进行自主匹配;在C2B端利用SaaS闭环平台帮助二房东提升租赁管理效率,以消费金融助力职业二房东快速壮大为公寓管理公司。

  租房是关系亿万百姓民生的大事,在“去中介化”大势下,要想让移动互联网技术普惠广大租客,就要在长租市场抓住小B房源向大B化集中的趋势,只要服务好了二房东或公寓管理公司,才能提升用户的租房体验,中国住房租赁市场才会走上健康而有序竞争格局。

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