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开实体店要注意的一点:回报率仅是选铺参考因素之一

类别:开店技巧信息来源:网店学堂发布时间:2014-04-26

    在商铺选择过程中,“回报率”一词经常出现。回报率的高低在一定情况下成为是否出手买铺的重要参考因素,有时它的作用甚至大过做生意选店最关键因素—— — 地理位置。那么在选铺过程中,回报率究竟在哪方面体现?黄金地段是否就是好铺面标准?

  可以把回报率看淡些

  投资商铺,大家都想从中获得高额的回报,但对于投资回报率,很多人坦言并不知道具体应该如何计算。在柳邕路一带寻找店面的罗凡,想买间铺面,用于投资,或是开家制衣店。而决定铺面做何用途,她将拿回报率来参考。

  对于回报率怎么算,在罗凡找铺过程中,一位置业顾问对其解释道,商铺回报率牵涉到很多方面的因素,例如商铺售价、周边商铺租金、银行利率等。不过说到底还是投资与收入最后的比例如何,能赚到多少。

  置业顾问用一个简单公式为罗凡做了社区商铺投资的演算。 如果拿来出租,购入再出租的投资回报率=月租金×12个月-首付款×银行存款利率-贷款×银行贷款利率/售价;如果拿来卖,购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价〈备注:无贷款情况〉。

  那么在购铺过程中,是买回报率高的铺,还是买前景好的铺面?一位从事房地产投资多年的杨先生认为,对于商铺回报率看淡些。因为商铺回报率只是一个数据,它牵涉到各方面的数据时会变的,例如存贷款的利息,所选铺面区域的租金等,因此,按照目前计算出的回报率来衡量铺面的价值,有点不全面。比如说五星街的星河大厦,冲着成熟商圈的人气,如果按购买时设想的回报率8%,很多人买下来,还想着“冲”10%以上,现在不知道有没有达到3%-4%。

  因此买铺还是要考虑诸多方面的因素,例如铺面本身所处的位置、周围的道路设施规划、消费人群的定位等等。

  自主经营不一定买黄金地段

  罗凡在寻铺过程中,也考虑过如果回报率不好,可以自己开店,因为学过裁剪,开家制衣店也不错。如果买铺拿来作为制衣店,罗凡认为它不适合开在多数人认为的商业黄金地段。黄金地段并不就是选铺唯一的选择,有些铺面选在一些相对偏僻的特定区域,如体育用品店、文具店等开在文体区,也好过在繁华的商业黄金地段。

  因此买铺开店要看自己所擅长的技术适合于哪类人群。出于这样的考虑,罗凡放弃了黄金地段或写字楼集中的地段,通过深入考察市场,决定选择一个大型社区的临街商铺,也可以是目前区域发展不成熟的楼盘。选这样的店址,罗凡认为,第一是因为这里背靠一个大型社区群,保证了客流量;第二,家庭生活当中需要缝缝补补,这就确保了自己的专长能发挥;第三,看重楼盘后期的发展潜力,租卖都不赔。

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  回报率固然重要,但需要提醒大家的是,当一个专业的投资者看上某一个商铺的时候,商铺现时的投资回报率并不是其最为关心的,投资者更为关心的是该商铺所在地的人流量、消费力、发展前景等。

  因为商铺的投资回报具有长远性,一个商铺从买入到收回投资可能需要几年甚至更长的时间,在此期间商铺的投资回报率是会随着时间的推移增高或降低的,现时的回报率不具备代表性。

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